廣州舊樓加裝電梯,身價(jià)上升,租售價(jià)齊漲!

近年來(lái)舊樓加裝電梯一直是媒體的“高關(guān)注”話(huà)題。2008年麗江麗茵樓2座加裝電梯“破冰”獲得媒體關(guān)注，麗字樓業(yè)主及市區(qū)舊樓業(yè)主看到曙光;去年江南西紫山大街一棟舊樓在幾位老伯的熱心推動(dòng) 下，終于加裝成功;在加裝電梯的一片叫好聲中也出現(xiàn)不少雜音，多個(gè)大學(xué)的低層住戶(hù)就樓房加裝電梯起訴規(guī)劃局，認(rèn)為侵害低層住戶(hù)的采光及改變間隔，舊樓加裝 電梯遇到阻礙。今年，舊樓加裝電梯的話(huà)題在廣州市兩會(huì)被再度提起，韓志鵬等36名委員提交的關(guān)于多層住宅改造加裝電梯的提案，日前已被廣州市政協(xié)納入重要 提案摘報(bào)，送市委、市政府、市政協(xié)主要領(lǐng)導(dǎo)參閱。委員們提出建立綠色通道，簡(jiǎn)化審批程序，財(cái)政出資30%，分期付款等建議。
　　某機(jī)構(gòu)市 場(chǎng)主任黃燕飛介紹，1999年之前建成的7層以上的住宅大多沒(méi)有安裝電梯，其中以老城區(qū)住宅所占的比重較大。隨著廣州市人口老齡化加劇，越來(lái)越多居民希望 自己所居住的舊樓可以加裝電梯。為此，記者近日走訪麗江花園、五山茶山小區(qū)等成功加裝電梯或正在加裝電梯的小區(qū)，與牽頭的業(yè)主及周邊中介了解詳情。據(jù)記者 了解到，樓梯樓加裝電梯的成功因素有三點(diǎn)：熱心人士或組織牽頭;資金有保證;勸服低層住戶(hù)。三個(gè)因素缺一不可，由此可見(jiàn)，廣州市5萬(wàn)棟舊樓加裝電梯的進(jìn)程 仍是前路路漫漫。

　　成功個(gè)案：五山茶山小區(qū)、華工南新村

　　成功貼士：學(xué)校牽頭并補(bǔ)貼 業(yè)主齊心

　　電梯一開(kāi)通

　　樓價(jià)立漲兩三千

　　樓價(jià)現(xiàn)狀：五山一帶的高校有不少舊樓都已經(jīng)成功加裝了電梯，如華農(nóng)茶山小區(qū)、華工南新村。某機(jī)構(gòu)五山分行資深營(yíng)業(yè)經(jīng)理周綺茹告訴記者，這些舊樓加裝電 梯后，樓價(jià)升了2000元/m2以上，漲幅在10%左右。合富置業(yè)高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理陳庭佳表示，茶山小區(qū)有加裝電梯的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)約22000~23000元 /m2，沒(méi)加裝的物業(yè)市場(chǎng)價(jià)約18000~20000元/m2。已加裝電梯的物業(yè)會(huì)相對(duì)熱求一些，但由于放盤(pán)相當(dāng)少，而且價(jià)錢(qián)也比較高。租賃方面，已加裝 電梯的三房單位月租金約3800元，而沒(méi)加裝電梯的三房單位月租金約3300~3500元。

　　由于華農(nóng)茶山小區(qū)和華工 南新村的絕大部分住戶(hù)為高校職工，電梯加裝的確有“背景”。加裝電梯首先是由學(xué)校牽頭，學(xué)校公布了有改造舊樓加裝電梯的計(jì)劃，公開(kāi)征集廣大業(yè)主意見(jiàn)。并且 學(xué)校方面也給予一定的資金補(bǔ)貼。在征得業(yè)主及相關(guān)利益人一致同意后，向相關(guān)政府部門(mén)提交舊樓平面布局具備加裝電梯的條件并符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范要求，在相關(guān)手 續(xù)資料齊全的前提下，經(jīng)規(guī)劃審查，符合要求給予辦理規(guī)劃許可手續(xù)，最終舊樓加裝電梯成功。

　　周綺茹表示，茶山小區(qū)舊樓加裝電梯成功，一方面是學(xué)校負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)、經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼方面都積極參與，整個(gè)活動(dòng)有了主要的牽頭者;另一方面該小區(qū)居民加裝電梯的決心都比較統(tǒng)一，樓上樓下的居民能通過(guò)協(xié)調(diào)達(dá)成共識(shí)，高層住戶(hù)分?jǐn)偟碾娞葙M(fèi)用會(huì)比較多，低層則相應(yīng)費(fèi)用會(huì)減少。

　　由于暫時(shí)政府還有沒(méi)有明確的實(shí)行細(xì)則去指導(dǎo)社會(huì)自發(fā)的舊樓加裝電梯，因此有的小區(qū)超過(guò)三分之二的業(yè)主通過(guò)了改造方案，亦可以實(shí)行舊樓加裝。華工南新村就 是其中一個(gè)例子。據(jù)周綺茹介紹，當(dāng)初華工南新村欲加裝電梯時(shí)，有個(gè)別低層住戶(hù)反對(duì)加裝，但最終因?yàn)槿种臉I(yè)主都通過(guò)了改造方案，一、二樓的低層住戶(hù)不 用繳納任何費(fèi)用亦不能使用電梯，三樓以上住戶(hù)才使用電梯。

　　成功個(gè)案：麗江麗茵樓2座

　　成功貼士：熱心人士推動(dòng)、物業(yè)配合

　　電梯還沒(méi)裝好 放盤(pán)已現(xiàn)“電梯價(jià)”

　　自2003年開(kāi)始，有著31棟9層高樓梯樓的麗江花園麗字樓業(yè)主開(kāi)始討論加裝電梯問(wèn)題。2008年，麗茵樓2座率先“破冰”，獲得廣州市規(guī)劃局特事特 辦，為其簡(jiǎn)化電梯報(bào)裝手續(xù)，并減免報(bào)建費(fèi)用;2010年10月，麗江花園麗茵2座終于拿到了《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。日前，記者來(lái)到麗江花園采訪，麗茵樓 2座加裝電梯的牽頭人之一、9樓業(yè)主陳先生告訴記者，去年10月獲得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后他們還要跑一些政府及企業(yè)的“公章”，最近他們已獲得電力增 容批復(fù)，3月20日召集業(yè)主再次開(kāi)會(huì)，確定簽訂電梯合同的事宜。陳先生告訴記者，每逢加裝電梯的重大節(jié)點(diǎn)，他們按例必會(huì)召開(kāi)業(yè)主會(huì)議，故此從2008年 “破冰”以來(lái)，由于跑部門(mén)蓋公章以及協(xié)調(diào)業(yè)主開(kāi)會(huì)均用去不少時(shí)間，到最近才算搞完加裝電梯所需的“公章”。

　　據(jù)某機(jī)構(gòu)麗江花園分行高級(jí) 營(yíng)業(yè)練月壽表示，麗茵樓在籌集加裝電梯費(fèi)用時(shí)曾一度遭到阻礙。有部分低層住戶(hù)不想安裝電梯，認(rèn)為意義不大，最終經(jīng)過(guò)小區(qū)管理處和業(yè)主之間的積極協(xié)調(diào)而達(dá)成 共識(shí)建電梯。麗茵樓業(yè)主陳先生表示，他與熱心推動(dòng)加裝電梯的業(yè)主一起開(kāi)設(shè)聯(lián)名戶(hù)口，支持加裝電梯的業(yè)主往戶(hù)口存入保證金(1000+樓號(hào)，如901房就存 入1901元)。后來(lái)麗茵2座也有業(yè)主賣(mài)掉房屋，這位業(yè)主就復(fù)印聯(lián)名戶(hù)口存折的有關(guān)資料，向下一手買(mǎi)家取回這部分保證金，新業(yè)主繼續(xù)參與加裝電梯。陳先生 表示，本周各戶(hù)將把集資裝電梯的全款存進(jìn)聯(lián)名賬戶(hù)，電梯公司再與物業(yè)公司申請(qǐng)進(jìn)場(chǎng)安裝電梯，順利的話(huà)，4月初可以進(jìn)場(chǎng)，工期為60個(gè)工作天。屆時(shí)若能及時(shí) 通過(guò)番禺區(qū)技監(jiān)局的驗(yàn)收的話(huà)，今年夏天麗茵樓住戶(hù)再也不用“身水身汗”爬樓梯了。

　　由于麗茵樓2座1樓無(wú)住戶(hù)，2~9樓每層8戶(hù)，共有 64戶(hù)。為爭(zhēng)取低層住戶(hù)的同意，主張加裝電梯的住戶(hù)與其協(xié)商，2樓住戶(hù)不需交錢(qián)，3樓住戶(hù)免費(fèi)使用電梯一年，若滿(mǎn)意以后再交錢(qián)。目前麗茵樓2座已有34戶(hù) 出錢(qián)參與加裝電梯，6~9樓共4層32戶(hù)業(yè)主全部加入，并成為推動(dòng)加裝電梯的主心骨。陳先生表示，為避免電梯施工工期過(guò)長(zhǎng)對(duì)住戶(hù)產(chǎn)生影響，他們?cè)诒容^多個(gè) 方案后選擇了鋼結(jié)構(gòu)的觀光電梯方案。據(jù)估算，整個(gè)加裝電梯總價(jià)30多萬(wàn)元，住戶(hù)需繳交的費(fèi)用有6000~1.2萬(wàn)元不等。

　　麗江花園現(xiàn)時(shí) 有多個(gè)樓梯小區(qū)的業(yè)主都想籌集資金加裝電梯，陳先生表示，已有幾座樓梯樓的業(yè)主向他們?nèi)〗?jīng)，希望效仿麗茵樓2座。不過(guò)練月壽稱(chēng)，由于麗江花園有兩至三成的 業(yè)主是外地買(mǎi)家，部分長(zhǎng)期不在廣州;還有部分為投資客，或放租或空置物業(yè)待轉(zhuǎn)手獲利，自住買(mǎi)家約占四五成左右。因而全部樓梯加裝電梯還是有一定的難度，可 能部分自住客比較集中的樓梯組團(tuán)加裝電梯會(huì)比較相對(duì)容易。

　　樓價(jià)現(xiàn)狀：練月壽表示，麗茵樓2座雖然仍未最終加裝電梯， 業(yè)主的放盤(pán)價(jià)已是“電梯價(jià)”。之前面積在66平方米左右的兩房單位，樓梯樓中層單位二手均價(jià)約72萬(wàn)~73萬(wàn)元，加裝電梯后該類(lèi)型單位二手價(jià)約為78 萬(wàn)~80萬(wàn)元，價(jià)格浮動(dòng)不算太大;相比高層單位價(jià)格升幅會(huì)比較明顯，樓梯高層兩房單位原二手價(jià)約為57萬(wàn)~58萬(wàn)元，現(xiàn)時(shí)加裝電梯后升至82萬(wàn)~83萬(wàn) 元。

　　加裝電梯仍難關(guān)重重

　　報(bào)批已有公司**

　　爭(zhēng)取業(yè)主同意太難

　　舊樓加裝電梯，獲得 中高層住戶(hù)的一致贊成，卻引來(lái)低層住戶(hù)的種種不滿(mǎn)。中山大學(xué)、華南理工大學(xué)均曾出現(xiàn)低層用戶(hù)狀告市規(guī)劃局的訴訟，要求撤銷(xiāo)規(guī)劃局頒發(fā)的加裝電梯建設(shè)許可 證。去年廣工大住宅樓加裝電梯施工期間，甚至遭到鄰樓住戶(hù)的干擾，最終法院以鄰樓住戶(hù)非加裝電梯的利害關(guān)系人為由駁回鄰樓住戶(hù)的起訴，加裝電梯才得以繼續(xù) 展開(kāi)。

　　記者在廣州市不少業(yè)主論壇也看到關(guān)于加裝電梯的討論。在穗花新村業(yè)主論壇，一位業(yè)主熱情地把4棟樓加裝電梯的方案貼出來(lái)，在跟帖 中記者看到一個(gè)反對(duì)的帖子：“站著說(shuō)話(huà)不腰疼!你若把這個(gè)方案貼出來(lái)，再把后面的費(fèi)用寫(xiě)出來(lái)，看還有幾個(gè)人會(huì)簽名?當(dāng)初想請(qǐng)個(gè)保安，一戶(hù)十幾塊錢(qián)都搞不 定，現(xiàn)在比2000元再翻一番，有幾個(gè)人同意?再說(shuō)以后電梯的保養(yǎng)、維修也是一筆不小的費(fèi)用;還有安全問(wèn)題，這里靠路邊，又沒(méi)有物管和保安，還有三個(gè)樓梯 上落，好在不少人不知道怎么上來(lái)，有了電梯就方便了賊人。”

　　地產(chǎn)人士表示，加裝電梯難關(guān)主要有三個(gè)，一是低層用戶(hù)的反對(duì);二是后期維護(hù)費(fèi)用及治安安全隱患;三是報(bào)批需時(shí)。據(jù)記者了解，目前已有一些電梯安裝公司提供報(bào)批**服務(wù)，第三個(gè)難關(guān)不難克服，第一和第二道難關(guān)最難闖。

　　各方獻(xiàn)策

　　某機(jī)構(gòu)市場(chǎng)主任黃燕飛表示， 現(xiàn)時(shí)廣州舊樓成功加裝電梯的例子并不算多，大多數(shù)集中在法政、高校、事業(yè)單位等職工宿舍住宅。由于現(xiàn)時(shí)舊樓改造加裝電梯 的相關(guān)政策一直未能出臺(tái)，住戶(hù)如果想加裝電梯，首先是要統(tǒng)一住戶(hù)意見(jiàn)，因?yàn)椴煌瑯菍?，不同年紀(jì)的住戶(hù)，居住訴求都不一樣，眾口難調(diào)，協(xié)調(diào)好整棟物業(yè)的住戶(hù) 意見(jiàn)是第一步。其次是要有“牽頭人”帶動(dòng)，最好是由單位發(fā)起，因?yàn)橥ǔ＜友b電梯需求比較迫切的一般是已經(jīng)上了年紀(jì)或者是家中有老人的住戶(hù)，但這些人往往由 于精力有限或沒(méi)時(shí)間，因此需要有固定的人選去跑申報(bào)等流程。還有最重要一點(diǎn)，加裝電梯需籌集一筆不少的資金，如果有單位補(bǔ)貼或政府有相關(guān)方面的補(bǔ)貼，舊樓 成功加裝電梯的幾率相對(duì)也會(huì)比較大。

　　●在被列為重要提案的樓梯樓加裝電梯提案中，廣州市政協(xié)委員們建議，盡快出臺(tái)《廣州市既有住宅增設(shè) 電梯暫行辦法》，明確能否加裝電梯是按兩個(gè)“2/3要求”，還是必須全體業(yè)主同意等多個(gè)問(wèn)題。由政府引導(dǎo)，確定牽頭單位，主動(dòng)推進(jìn)這項(xiàng)幸福工程。并建立綠 色通道，簡(jiǎn)化審批程序。

　　●在資金籌措方面，王桂林等委員建議采取“四個(gè)一”的辦法，政府補(bǔ)一點(diǎn)，原單位出一點(diǎn)，維修基金和個(gè)人各出一點(diǎn)，允許業(yè)主提取住房公積金。

　　●韓志鵬委員則建議借鑒兄弟城市做法，由財(cái)政出資30%。據(jù)他了解，目前各地在老房加裝電梯方面的做法，寧波由財(cái)政出資70%，而廈門(mén)則由財(cái)政出資50%。他還建議由政府與銀行溝通，建立加裝電梯分期付款機(jī)制。