廣州舊樓加裝電梯雙“2/3同意”，舊樓加裝電梯有望

舊廣州樓加裝電梯有望了！日前，《廣州市既有住宅增設(shè)電梯試行辦法》（以下簡稱《辦法》）正式印發(fā)，并將于7月1日起施行，給許多盼望已久的居民帶來希望。根據(jù)辦法，符合條件的4層及以上舊宅都可以依法申請(qǐng)加裝電梯，明確了人數(shù)和面積雙重2/3的業(yè)主同意即可加裝電梯。不過，在加裝電梯容易產(chǎn)生糾紛的低層住戶補(bǔ)償、高低層住戶加裝電梯出資標(biāo)準(zhǔn)等方面，仍然沒有明確的規(guī)定。對(duì)此，廣東博厚律師事務(wù)所律師程磊表示，《辦法》實(shí)施后，舊樓加裝電梯難題有了明確指引，但部分加裝電梯常見的矛盾依然難以解決。

低層用戶補(bǔ)償仍缺乏參考標(biāo)準(zhǔn)

加裝電梯，利好中高層住戶，還能帶來樓宇的升值，但在實(shí)際加裝過程中卻是困難重重。天壽路某小區(qū)的李伯，因?yàn)榧友b電梯，幾乎跟同一棟樓的業(yè)主反目。“這里本來就是老式的工字形建筑，即使頂樓也存在光線不好的問題，如果一加裝電梯，家里唯有的一點(diǎn)點(diǎn)光線也被擋住了。”另外，舊樓加裝電梯后，高層住戶都有好處，不僅方便了，樓價(jià)也會(huì)升，但對(duì)于一些低層住戶來說，卻是什么好處沒有，還會(huì)影響光線。

對(duì)此，梁燕明表示，對(duì)于樓梯樓和電梯樓的不同樓層價(jià)格分布剛好相反。“樓梯樓低層的樓價(jià)較高，而電梯樓是高層的樓價(jià)較高。在荔灣老城區(qū)就有一個(gè)例子，一個(gè)十幾年樓齡的樓梯樓，總共7層，頂樓的成交價(jià)是1.1萬元/平方米，而中層的成交價(jià)是1.2萬元/平方米，差異不小。”

據(jù)廣東博厚律師事務(wù)所律師程磊介紹，因?yàn)榈蛯幼舨煌饧友b電梯的情況占據(jù)了加裝電梯糾紛的相當(dāng)一部分。按照《辦法》第三條規(guī)定，既有住宅增設(shè)電梯的意向和建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)充分聽取擬增設(shè)電梯所在物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主的意見，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意，但增設(shè)電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應(yīng)當(dāng)征得該專有部分的業(yè)主同意。但在實(shí)際操作過程中，即使已經(jīng)有“兩個(gè)2/3”以上業(yè)主同意，也可能出現(xiàn)低層用戶阻擾電梯施工的情況。在白云區(qū)民航生活小區(qū)就發(fā)生過類似的情況。

對(duì)上述問題，《辦法》規(guī)定，同意增設(shè)電梯的業(yè)主應(yīng)當(dāng)以書面協(xié)議形式達(dá)成解決方案，其中包括“與不同意增設(shè)電梯的業(yè)主展開協(xié)商，并對(duì)利益受損業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)馁Y金籌集預(yù)案”。對(duì)此，程磊表示，如果缺乏一個(gè)加裝電梯利益受損業(yè)主的補(bǔ)償參考標(biāo)準(zhǔn)，則實(shí)際上業(yè)主之間的協(xié)商因缺乏參考依據(jù)，難以達(dá)成統(tǒng)一意見。

不同樓層業(yè)主怎樣出資才公平？

加裝電梯的資金哪里來？《辦法》規(guī)定，可有五種方式籌集，包括：根據(jù)所在樓層等因素，由業(yè)主按照一定的分?jǐn)偙壤餐鲑Y，分?jǐn)偙壤晒餐鲑Y業(yè)主協(xié)商確定；屬于房改房的，可以申請(qǐng)使用單位住房維修基金；可以申請(qǐng)使用房屋所有權(quán)人名下的住房公積金、專項(xiàng)維修資金；原產(chǎn)權(quán)單位或者原房改售房單位(不包括財(cái)政撥款的預(yù)算單位)出資；社會(huì)投資等其他合法資金來源。

實(shí)際上，增設(shè)電梯所需要的資金如何籌措問題也極其容易引發(fā)糾紛。業(yè)主如何根據(jù)樓層因素分?jǐn)偝鲑Y比例，住房維修基金、住房公積金、專項(xiàng)維修資金如何使用等。其中，高層、中層、低層業(yè)主從自己的利益出發(fā)，分?jǐn)偝鲑Y比例出現(xiàn)糾紛的情況較多。因此，盡管施行辦法出臺(tái)，但對(duì)這種高層與低層住戶的鄰里矛盾如何妥善解決依然沒有較為明確的規(guī)定。

樓盤加裝電梯后升值3000元/m2

一點(diǎn)點(diǎn)地抬起右腳，喘息半分鐘，再慢慢抬起左腳……一位將近80歲的老太太，要爬樓梯上五樓，需要近二十分鐘。“要是有電梯就方便了，現(xiàn)在老人行動(dòng)不便，一年都下不了幾次樓，很可憐。”老太太身邊的一位中年婦女表示。舊樓沒有電梯的缺陷日益突顯。

按照《辦法》，具有合法報(bào)批手續(xù)或權(quán)屬證明，已建成投入使用的4層及4層以上的多業(yè)主無電梯住宅，都可以申請(qǐng)加裝電梯。這也使很多有加裝電梯需求的人們看到了希望。并且，加裝電梯還會(huì)帶來樓宇的升值。據(jù)合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明介紹，在文德路就有一個(gè)加裝電梯后的單體樓，市場價(jià)是2.1萬-2.2萬元/平方米。而附近其他類似的樓梯樓售價(jià)則在1.8萬-1.9萬元/平方米。

亮點(diǎn)

加裝電梯后新增面積辦理房地產(chǎn)登記有明確規(guī)定

根據(jù)《辦法》，既有住宅增設(shè)電梯后，需要對(duì)增設(shè)電梯而新增的建筑面積進(jìn)行房產(chǎn)測繪的，應(yīng)委托房產(chǎn)測繪單位進(jìn)行。已購買公有住房由原產(chǎn)權(quán)單位出資增設(shè)電梯的，由原產(chǎn)權(quán)單位委托；住宅房屋所有權(quán)人共同出資增設(shè)電梯的，由房屋所有權(quán)人共同委托。而房產(chǎn)測繪成果用于房屋權(quán)屬登記的，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定對(duì)測繪成果進(jìn)行審核，審核后的房產(chǎn)測繪成果按以下情形辦理房地產(chǎn)登記：

(一)已購買公有住房由原產(chǎn)權(quán)單位出資增設(shè)電梯，增設(shè)電梯產(chǎn)權(quán)面積需分戶分?jǐn)偟?，已購公攤面積的房改房，按分戶分成面積給予辦理房地產(chǎn)變更登記；未購公攤面積的房改房，按照已購公有住房上市規(guī)定，上市交易時(shí)一并補(bǔ)交購買公攤面積款；

(二)住宅房屋所有權(quán)人共同出資增設(shè)電梯，住宅房屋所有權(quán)人共同申請(qǐng)將增設(shè)電梯的建筑面積按公攤面積分?jǐn)偟綉舻?，由房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)按分戶分成面積給予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記；

(三)住宅房屋所有權(quán)人共同出資增設(shè)電梯，住宅房屋所有權(quán)人未能就將增設(shè)電梯的建筑面積按公攤面積分?jǐn)偟綉艄餐岢錾暾?qǐng)的，可按照房屋登記有關(guān)規(guī)定，由相關(guān)房屋所有權(quán)人向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)記載在房屋登記簿上，可不調(diào)整各業(yè)主的公攤部分面積。

律師建議

規(guī)劃部門可通過聽證會(huì)

收集業(yè)主意見

加裝電梯應(yīng)當(dāng)滿足城鄉(xiāng)規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)和消防等方面的安全要求，規(guī)劃部門在核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，不同意增設(shè)電梯的業(yè)主認(rèn)為《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的頒發(fā)不合法，申請(qǐng)行政復(fù)議或者向法院提起行政訴訟，要求撤銷《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，從而引發(fā)行政復(fù)議或者行政訴訟糾紛情況也較多。對(duì)此，程磊建議，為增加建設(shè)工程規(guī)劃許可證審批的透明度，規(guī)劃部門可以通過召開聽證會(huì)的方式，讓業(yè)主充分表達(dá)意見，在聽取業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，作出行政許可。

此外，《辦法》第四條規(guī)定：“既有住宅增設(shè)電梯應(yīng)當(dāng)滿足有關(guān)城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全和消防安全等規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求。”增設(shè)電梯如何滿足建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全和消防的要求，《辦法》沒有進(jìn)行規(guī)范。程磊建議，應(yīng)征求相關(guān)專家或者行政主管部門如建委或消防局的意見。

加裝程序

對(duì)符合加裝電梯的舊樓，一般操作步驟如下：

1.業(yè)主協(xié)商同意增設(shè)電梯，滿足“兩個(gè)三分之二”的要求；

2.辦理規(guī)劃、建設(shè)施工手續(xù)；

3.動(dòng)工建設(shè)，安裝電梯；

4.竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)登記。

(新快報(bào))